Τι είναι ο εξευγενισμός; [gentrification]

Tuesday March 31, 2015 20:18

by Tom Wetzel

Ένας τρόπος να διασφαλίσουμε ότι οι κάτοικοι δεν θα εκτοπιστούν είναι να αλλάξουμε το ιδιοκτησιακό καθεστώς της γης και των κτιρίων. Οι κοινοτικοί συνεταιρισμοί γης αποτελούν μια ελπιδοφόρα προσέγγιση. Η ιδέα του κοινοτικού συνεταιρισμού γης προβλέπει ότι οι κάτοικοι είναι ιδιοκτήτες των κτιρίων που ζουν και ο κοινοτικός συνεταιρισμός γης –ένας μη κερδοσκοπικός οργανισμός των κατοίκων της γειτονιάς– είναι ιδιοκτήτης του οικοπέδου.

Τα μοτίβα της ροής του κεφαλαίου έχουν ένα απτό αποτέλεσμα στις κοινότητες της εργατικής τάξης στις Ηνωμένες Πολιτείες. Μερικές κοινότητες αντιμετωπίζουν την αποβιομηχάνιση, το κλείσιμο των μαγαζιών, την εγκατάλειψη των κατοικιών, την απώλεια θέσεων εργασίας. Αυτά είναι τα σημάδια της αποεπένδυσης [disinvestment]. Το κεφάλαιο έχει μετακομίσει αλλού.

Σε άλλους καιρούς και τόπους μια εισροή επενδύσεων τροφοδοτεί τον εξευγενισμό. Πανύψηλες πολυκατοικίες ανεγείρονται, σπίτια αναστυλώνονται. Χαμηλόφωτα εστιατόρια και καταστήματα που ικανοποιούν τις ανάγκες ατόμων με υψηλό εισόδημα εκτοπίζουν τα μαγαζάκια και τα καταστήματα μεταχειρισμένων συσκευών. Τα ενοίκια αυξάνονται και οι ιδιοκτήτες συνειδητοποιούν ότι μπορούν να προσελκύσουν επαγγελματίες και επιχειρηματίες ως ενοικιαστές. Περιοχές υψηλής αξίας ακινήτων εκκαθαρίζονται από τους κατοίκους που ανήκουν στην εργατική τάξη.

Τόσο ο εξευγενισμός όσο και η αποεπένδυση είναι διαδικασίες που δημιουργούνται από τη δράση συγκεκριμένων κοινωνικών παραγόντων ή θεσμών. Ιδιοκτήτες γης, επενδυτές, κατασκευαστές και τράπεζες παίζουν κεντρικό ρόλο. Για να καταλάβουμε πώς λαμβάνουν χώρα αμφότερα, εξευγενισμός και παρακμή, στις αστικές γειτονιές, πρέπει να εξετάσουμε τις δυναμικές των ροών του κεφαλαίου εντός και εκτός του δομημένου περιβάλλοντος.

Τα κτίρια αποτελεί μια τεράστια επένδυση. Γι' αυτόν το λόγο, δεν αντικαθίστανται για πολλά χρόνια μετά την κατασκευή τους. Μια παλαιότερη περιοχή σε μια αμερικανική πόλη μπορεί να έχει μετατραπεί από ανοιχτή αγροτική γη σε περιοχή αστικών χρήσεων κατά τον 19ο αιώνα ή τις αρχές του 20ού. Καθώς τα οικόπεδα σε μια πυκνοδομημένη περιοχή αρχίζουν να σπανίζουν, κατασκευαστές και εργολάβοι μετακινούνται σε πιο απομακρυσμένες αναζητώντας νέες τοποθεσίες δόμησης. Ένα κτίριο είναι όπως ένα μηχάνημα ή ένα όχημα – η αξία του υποτιμάται στη διάρκεια του χρόνου. Τα διάφορα μέρη του φθείρονται, η η οροφή μπορεί να χρειάζεται αντικατάσταση μετά από χρόνια αντίστασης στη βροχή. Το στυλ του μπορεί να γίνει παρωχημένο. Τεχνολογικές εξελίξεις, όπως νέες προδιαγραφές στα ηλεκτρικά και τα υδραυλικά συστήματα, μπορούν να μειώσουν την αξία του ακινήτου.

Βεβαίως, οι ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις ενός σπιτιού ή ο φωτισμός ενός εμπορικού κτιρίου μπορούν να αναβαθμιστούν. Πρόκειται δηλαδή για νέες επενδύσεις και μια γειτονιά στην οποία αυτές συνεχίζουν να γίνονται δεν βρίσκεται σε παρακμή.

Ορισμένες γειτονιές διατηρούν ακόμη την ικανότητα να προσελκύουν επαγγελματίες και επιχειρηματίες προκειμένου να εγκατασαθούν εκεί. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων προς ενοικίαση σε τέτοιες περιοχές έχουν ένα κίνητρο να αναβαθμίσουν τα κτίριά τους, διότι μπορούν να απαιτήσουν υψηλά ενοίκια που θα αποφέρουν κέρδος. Άλλες πάλι περιοχές ξεπέφτουν.

Ο καπιταλισμός παράγει τον διαχωρισμό των τάξεων. Στην κορυφή της κοινωνικής πυραμίδας βρίσκεται η «μικροσκοπική» τάξη που κατέχει το μέγιστο μέρος του οικονομικού πλούτου. Η ικανοποίηση της ανάγκης τους για έλεγχο της εργασίας βασίζεται σε μια άλλη τάξη: την τεχνο-διευθυντική «μεσαία τάξη» η οποία διοικεί, σχεδιάζει, συμβουλεύει. Η ταξική τους θέση βασίζεται στο μονοπώλιο των δεξιοτήτων, της εκπαίδευσης και των γνωριμιών παρά στην κατοχή κεφαλαίου. Κάτω από αυτούς παρατάσσονται οι μάζες των εργαζόμενων, που εξαναγκάζονται να εργάζονται υπό τον έλεγχο αυτής της ιεραρχίας – η εργατική τάξη. Αυτή η ταξική ιεραρχία στην οικονομία δημιουργεί τεράστιες ανισότητες στον πλούτο και στο εισόδημα.

Η αγορά κατοικίας τείνει να ταξινομεί τον πληθυσμό σύμφωνα με το εισόδημα σε διαφορετικές περιοχές. Ο ρατσισμός μπορεί να προσθέσει έναν άλλο τύπο ταξινόμησης. Εάν σε μια περιοχή αυξάνονται συνεχώς οι κάτοικοι χαμηλού εισοδήματος, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων έχουν κίνητρο για να μην συντηρούν τις ιδιοκτησίες τους. Αν επένδυαν σε βελτιώσεις, θα έπρεπε να αυξήσουν τα ενοίκια προκειμένου να τις καταστήσουν κερδοφόρες επενδύσεις. Όμως, άτομα με υψηλότερα εισοδήματα, που θα μπορούσαν να πληρώσουν τα υψηλότερα ενοίκια, πιθανώς να μην είναι διατεθειμένα να ζήσουν σε αυτή τη γειτονιά. Έτσι, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων απλώς «αρμέγουν» τα παρακμάζοντα κτίρια από το ενοίκιό τους. Και εφόσον δεν κάνουν επισκευές, εξοικονομούν χρήματα για να αγοράσουν αλλού ακίνητα.

Η αποτυχία της συνεχούς ανακαίνισης των κτιρίων και αντικατάστασης των παλαιών με νέα ισοδυναμεί με διαδικασία αποεπένδυσης –συρρίκνωση του κεφαλαίου– σε μια περιοχή.

Οι κατοικίες εξυπηρετούν μια διττή λειτουργία για τους ιδιοκτήτες κατοίκους τους. Αποτελούν καταφύγιο, μια ανάπαυλα για ιδιωτική ζωή, μια σφαίρα προσωπικού ελέγχου. Αλλά στα συμφραζόμενα μιας καπιταλιστικής οικονομίας, η ιδιόκτητη κατοικία είναι επίσης και μια μορφή επένδυσης καθώς αντιπροσωπεύει εν δυνάμει εισόδημα από την πώλησή του. Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού δεν είναι εγγενώς μια κερδοσκοπική επένδυση αλλά αποκτά αυτόν τον χαρακτήρα στην από την αγορά του real estate. Αν μια περιοχή βρίσκεται σε παρακμή ο ιδιοκτήτης ενός σπιτιού μπορεί να αποφασίσει ότι δεν θα ήθελε να πληρώσει για να ανακαινίσει το σπίτι του. Μπορεί να προτιμήσει να το πουλήσει και να αγοράσει ένα σπίτι σε μια νεότερη γειτονιά για να προστατεύσει την επένδυσή του. Καθώς μια περιοχή μετατρέπεται όλο και περισσότερο σε περιοχή χαμηλών ενοικίων, πολλά σπίτια μπορεί να χωριστούν σε δωμάτια ή διαμερίσματα για να αυξηθούν τα έσοδα από τα ενοίκια. [...]

Καθώς ο αστικός χώρος επεκτείνεται, το έδαφος που καταλαμβάνεται από παλιά κτίρια και χαμηλού εισοδήματος πληθυσμό μπορεί να βρίσκεται τώρα κοντά σε περιοχές συγκέντρωσης της οικονομικής δραστηριότητας, όπως είναι το κέντρο της πόλης. Η εγγύτητα στους χώρους εργασίας που βρίσκονται στο κέντρο, η εύκολη πρόσβαση και η ενδιαφέρουσα παλαιότερη αρχιτεκτονική μπορεί να καταστήσουν δυνάμει την περιοχή πόλο έλξης για κατοίκους υψηλότερου εισοδήματος ή για εύρωστες επιχειρήσεις.

Ανακύπτει, έτσι, ένα χάσμα μεταξύ του ύψους των ενοικίων που μπορεί να έχει μια περιοχή με παλιά κτίρια και χαμηλού εισοδήματος κατοίκους και των δυνάμει ενοικίων που θα μπορούσε να έχει η ίδια περιοχή αν είχε πλήρως ανοικοδομηθεί ή αναπλαστεί προκειμένου να επιτύχει την «υψηλότερη και καλύτερη χρήση» της (στη γλώσσα των μεσιτών ακινήτων). Ο Neil Smith επινόησε τον όρο «χάσμα ενοικίου» [rent gap] για να αναφερθεί σε αυτό το φαινόμενο. Όταν αυτό το χάσμα ενοικίου διευρυνθεί αρκετά, η περιοχή μπορεί να είναι ώριμη για εξευγενισμό [gentrification], δηλαδή, για έναν νέο επενδυτικό κύκλο. Από τη στιγμή που αρχίζει αυτή η διαδικασία, οι κερδοσκόποι αρχίζουν να αγοράζουν ιδιοκτησίες με την προσδοκία της ανόδου των τιμών στην αγορά ακινήτων.

Για να επενδύσουν σε μια νέα οικοδομή και να αποκομίσουν κέρδος, οι κατασκευαστές πρέπει να μπορούν να προσελκύσουν κατοίκους οι οποίοι έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν υψηλότερα ενοίκια, όπως είναι οι επαγγελματίες και διευθυντικά στελέχη (η αστική «αριστοκρατία»). Εφόσον ξεκινήσει αυτή η διαδικασία, οι ιδιοκτήτες θα έχουν ένα κίνητρο για να εκδιώξουν τους ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα, προτιμώντας πιο εύπορους ενοικιαστές που μπορούν να καταβάλουν υψηλότερο ενοίκιο. Σ’ αυτή τη φάση, η αναβολή επισκευών και συντήρησης από τους ιδιοκτήτες μπορεί να έχει ως κίνητρο την επιθυμία να εκδιωχθούν οι ενοικιαστές με το χαμηλότερο εισόδημα. Οι τράπεζες και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ανοίγουν τη στρόφιγγα για υποθήκες και κατασκευαστικά δάνεια. Η οικοδόμηση νέων πολυτελών κατοικιών και κτιρίων γραφείων αυξάνει τις αξίες της γης και των ακινήτων καθώς και άλλοι ιδιοκτήτες συνειδητοποιούν ότι οι πιο αναβαθμισμένες χρήσεις της γης είναι τώρα εφικτές.

Κάποιες μελέτες έχουν χρησιμοποιηθεί για να υποστηρίξουν ότι ο εξευγενισμός –εισροή κεφαλαίου και αύξηση των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων– δεν προκαλεί τον εκτοπισμό των κατοίκων. [...]

Ο εκτοπισμός είναι μια αλλαγή στην ταξική σύνθεση μιας γειτονιάς στη διάρκεια του χρόνου. Από τη στιγμή που τα ενοίκια και οι τιμές των ακινήτων γίνουν οικονομικά απλησίαστες στους ανθρώπους με χαμηλό εισόδημα, αυτοί δεν μπορούν να έρθουν στη γειτονιά και, αντίστοιχα, κάτοικοι της γειτονιάς που θέλουν για κάποιο λόγο να μετακινηθούν εντός της γειτονιάς θα δυσκολευτούν να παραμείνουν. Αν η γειτονιά είναι το κέντρο μιας συγκεκριμένης εθνοτικής κοινότητας, όπως είναι το Χάρλεμ στη Νέα Υόρκη ή η Mission District στο Σαν Φρανσίσκο, ο εκτοπισμός κατοίκων που ανήκουν στην εργατική τάξη μπορεί επίσης να σημαίνει και αφανισμό αυτής της εθνοτικής κοινότητας.

Ο εκτοπισμός, είτε μέσω της αστικής ανάπλασης με της μπουλντόζας είτε μέσω των δυνάμεων της αγοράς, είναι μια πράξη βίας. Είναι αντι-δημοκρατική επειδή αρνείται τον αυτοκαθορισμό σε μια υπαρκτή κοινότητα.

Ο εκτοπισμός συνήθως δεν γίνεται χωρίς συγκρούσεις. Οι ακτιβιστές ενοικιαστές πιέζουν π.χ. για την αποτροπή εξώσεων ή για νόμους ελέγχου των ενοικίων. Μακροπρόθεσμα, ωστόσο, αυτά δεν μπορεί να είναι παρά ένα μικρό τράνταγμα στη διαδικασία του εκτοπισμού.

Ένας τρόπος να διασφαλίσουμε ότι οι κάτοικοι δεν θα εκτοπιστούν είναι να αλλάξουμε το ιδιοκτησιακό καθεστώς της γης και των κτιρίων. Οι κοινοτικοί συνεταιρισμοί γης αποτελούν μια ελπιδοφόρα προσέγγιση. Η ιδέα του κοινοτικού συνεταιρισμού γης προβλέπει ότι οι κάτοικοι είναι ιδιοκτήτες των κτιρίων που ζουν και ο κοινοτικός συνεταιρισμός γης –ένας μη κερδοσκοπικός οργανισμός των κατοίκων της γειτονιάς– είναι ιδιοκτήτης του οικοπέδου.

Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο τίθενται περιορισμοί στην τιμή ή στα ενοίκια των κατοικιών. Για παράδειγμα, αν ένας/μία κάτοικος είναι ιδιοκτήτης ενός σπιτιού ή ενός διαμερίσματος χτισμένου σε συναιτεριστική γη και θέλει να το πουλήσει, πρέπει να το επιστρέψει πίσω στον συνεταιρισμό σε μια συγκεκριμένη τιμή. Έτσι, οι μόνιμοι περιορισμοί στις τιμές διασφαλίζουν ότι η στέγαση θα είναι πάντοτε προσιτή.

2004

*Πρωτότυπο: What is gentrification? Στο διαδίκτυο (αγγλ.): http://www.uncanny.net/~wetzel/gentry.htm

Μετάφραση: ratnet, 2009